定期建物賃貸借を行おうとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」とされていますが（借地借家法３８条２項）、これまで、この交付される書面が賃貸借契約書と別個のものでなければならないかについて、見解が分かれていました。

この点について、最高裁第一小法廷は、平成２４年９月１３日、「法３８条２項所定の書面は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」と結論付けました。

この結論を導く過程で、借地借家法３８条の規定の構造及び趣旨が示されていますが、その内容については議論の余地があるように思われます。

本日、国土交通省から「平成 24 年 8 月末より、年間約 30 万件の住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別に毎月の不動産価格を指数化した「不動産価格指数(住宅)」の試験運用を開始する。」との発表がありました。この不動産価格指数（住宅）は、国際指針に基づいて作成されていることから、不動産市場の動向を適時に国際比較することが可能になるとのことです。なお、不動産価格の動向に関する指標としては、他に東証住宅価格指数があり、この二つの指数が示す動向を見比べるのも面白いかもしれません。

Photo No.22

撮影場所：旧小寺家厩舎

撮影日　：2012.7.30

撮影者　：Y.T.

兵庫県公館を訪れた以上、相楽園に立ち寄らないわけにはいかないと思い、重いバッグを肩に担ぎ、熱風の中、相楽園を見学しました。園内に保存されている旧小寺家厩舎は、明治４０年頃に建築された建物で、重要文化財に指定されている大物です。

旧小寺家厩舎の脇には、これもまた重要文化財である旧ハッサム住宅がありますが、円（丸）型の塔屋ある旧小寺家厩舎が好みのタイプです。旧ハッサム住宅の写真はこちらです。

Photo No.21

撮影場所：兵庫県公館（旧兵庫県庁舎）

撮影日　：2012.7.30

撮影者　：Y.T.

庭の木々が公館を隠すように茂っているため、建物が頭を突き出してこちらを覗き見ているかのような構図となりました。猛暑のためか、来館者の姿はなく、館内をゆっくりと見学することができました。

先週の土曜日に上場企業の役員を対象にした研修があり、会社法の研修の一部を担当しました。他社の不祥事事例や会社法改正の動向を中心に話をしました。役員の方には会社法以外の研修も予定されており、役員の大変さを垣間見た一日でした。

国土交通省が設置した「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」は第６回を数えることとなり、標準管理規約等の具体的な改正案を意識する段階に入りました。ただ、外部専門家の活用という大きな問題についての基本的なビジョンはよく分かりません。公表されている資料によれば、日本では、外部専門家が管理組合の外から助言という形で関与するのが標準的であるのに対し、英国、米国、フランス、イタリアでは、外部専門家が管理組合の組織内で（例えば、理事・監事・管理者等に就任して）一定の役割を果たしているスタイルと整理されています。日本が中長期的にどの国の制度を参考にして、どのような管理方式を目指すかは今後の課題となりそうです。

良し悪し又はその必要性の有無は別にして、外部専門家による理事・監事・管理者等への就任という方向性は、日本でも結構受け入れられるのではないかと想像しています。利害が渦巻く中で、議論し、物事を決めることは楽な作業ではありません。マンションの今とその先（その４）で述べた「素人でもマンションの管理ができるのか」という議論とは別に（即ち、素人でもマンションの管理ができるとしても）、誰しもできる限りストレスのかかることは避けたいという気持がある以上、外部専門家による理事・監事・管理者への就任という潜在的なニーズは高いと考えます。外部専門家の活用の副作用として、区分所有者の更なる株主化（又は投資主化）が進むかもしれません。

国土交通省が設置しました「不動産流通市場活性化フォーラム」は、６月２８日、これまでの討議の結果を提言という形で公表しました。そこでは様々な提言がなされていますが、その一つに不動産流通の促進のための「税制支援」がありました。地味（？）な話ですが、税金がどのようになるかは現実の世界では大事なことです。日本税理士会連合会も、同日、「平成２５年度・税制改正に関する建議書」を理事会で決議し、公表しましたが、この建議書の中でも、「土地建物等の譲渡損益は、他の所得との損益通算を認めること。」などが盛り込まれています。

６月下旬は多くの企業が株主総会を開催する時期です。株主総会と言えば、決議事項がつきものですが、決議事項のない株主総会（報告事項のみの株主総会）の運営に携わったことがありました（結構貴重な経験です）。決議事項がなければ、検討課題が少なく、準備作業の負担が軽減されるようにも思えますが、決議事項がないことによってクローズアップされる問題もあって、運営担当者の負担は例年とそう変わらないという印象でした。

Photo No.20

撮影場所：旧水海道小学校本館

撮影日　：2012.6.8

撮影者　：Y.T.

本日、水戸に出張し、不動産関係の仕事を終えた後に、茨城県立歴史館に立ち寄りました。その広い敷地の入口付近に実に静かに佇んでいる建物がこの旧水海道小学校本館です。館内には、１８６５年に製造されたスタインウェイ＆サンズのピアノが展示されていましたが、残念ながら館内は写真撮影が原則禁止のため（撮影するには申請が必要のようです）、ピアノの写真はありません。

Photo No.19

撮影場所：龍安寺石庭

撮影日　：2012.5.31

撮影者　：Y.T.

修学旅行の学生と外国人旅行者で混み合っていました。修学旅行で京都を訪れた３０年程前と何も変わっていないようにも見えました。しかし、そう見えるだけで、自分自身が生徒を引率する先生のような年齢となったことに気付き、時の過ぎゆく速さを感じた次第です。