昨年、中古マンション売買の紛争事例で、マンションが前入居者（賃借人）によって「相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、民法五七〇条にいう瑕疵に当たるというべきである。」とし、売主（区分所有者）の瑕疵担保責任と不動産仲介業者の説明義務違反を認める内容の判決がありました（平成２３年３月８日福岡高裁判決　判例時報２１２６号７０頁）。

ちなみに、この前入居者の使用方法については、マンション管理組合と前入居者・区分所有者間での別の訴訟（第一審）において、前入居者が「実質的には性風俗特殊営業を営んでいたこと」が認定されております。判決内容の当否については立ち入りませんが、実務の上では、関係者の（噂）話ではなく、先行判決の事実認定という裏付けが存在した点が重要です。

長年、マンションに関する相談に携わっていますと、関係者が悩み、判断に迷う問題の傾向が見えてきます。例えば、共用部分の範囲（実務上判断が難しいケースは珍しくありません）や借地権付マンションにおける地代未払者への対応などは、繰り返し相談がある事項です。いずれも容易に答えを出せない事実上又は法律上の問題を抱えていますが、平成２４年１月１日号の判例時報で、この２つの点に「関連した」裁判例が紹介されました（大阪高判H23.3.30　判例時報2130号13頁）。強制執行手続により、連棟式一棟建物における特定の住戸部分を収去し、土地明渡を実現しようとしたところ、その当否が争われた事案です。原審の大阪地裁（大阪地判H22.11.4　判例時報2104号95頁）を含め、理由付けにおいて、裁判所の苦労がしのばれる判決内容となっております。

謹賀新年

昨年末にある方から写真の床飾りをいただき、どことなくユーモラスな辰（龍）の姿が気に入り、部屋に飾っております。新年の招福を願って創られた置物とのことで、本年が、皆様にとっても、それぞれ納得できる素晴らしい一年となることを祈念しております。

平成２４年１月５日（木）まで年末年始のお休みをいただきます。

ご不便をおかけしますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

Photo No.12

撮影場所：久米正雄記念館（旧久米正雄邸）

撮影日　：2011.12.7

撮影者　：Y.T.

本日、郡山市に出張し、ある訪問先から次の訪問先に徒歩で向かっていたところ、和洋折衷の一軒家が目に止まりました。大正時代に作家として活躍した久米正雄の自宅で、昭和５年に鎌倉の二階堂に建てられた建物を移築したとのこと。この写真では残念ながら写っておりませんが、裏手側が和風の造りです。偶然の出会いでした。

本日の日本経済新聞（朝刊）に、「東京都内で不動産各社が相次いで、電気代の安さを売り物にしたマンションの開発に乗り出している。」と報じ、その仕組みとして「家庭向けの低圧電力に比べ約２割安い高圧電力を変圧し、各世帯に供給」などと解説しております。この種のビジネスに関わったことがありますが、当時、普段の生活の中で当然と思うところに改善可能性を感じ取り、ビジネスチャンスを見出そうとする関係者の姿勢が印象的でした。なお、法律は、分かり易く整理され、読み手に優しくあって欲しいものですが、残念ながら電気事業法はこの点において改善の要ありです。

Photo No.11

撮影場所：根津美術館

撮影日　：2011.11.22

撮影者　：Y.T.

南青山で会合があり、最寄りの駅に向かう途中で撮影した写真です。時間に追われていたため、入館することなく美術館を後にしました。

１１月７日の読売新聞（朝刊）に「空き家条例」が比較的大きく取り上げられました。年々空き家が増加しており、自治体が、管理不十分な空き家の対策に取り組まざるを得ない状況にあるようです。この記事を読み、「都市縮小の時代」（角川oneテーマ21新書　著者：矢作弘氏）の中で見た「賢く小さくなる」というフレーズを思い出しました。縮む現実はそこかしこにあります。縮みきる前に（発想を転換し）賢くなることができるのでしょうか。

昨日、廃棄物を社会の中で生まれた材料（ソーシャル・マテリアル）として捉え、新たな価値を生み出そうとするイベントに出かけてきました。解体・分別が体験でき、ソーシャル・マテリアルを使用したデザイナーの作品も展示されております。興味を持たれた方は是非西麻布まで。

期間：2011年10月29日〜11月６日（期間限定）　入場無料

場所：東京都港区西麻布2-24-2 KREIビル