多くのマンション管理組合では、理事会が存在し、理事会が中心となってマンション管理が行われております。今回は、この身近な理事会に関する裁判例を紹介します。

管理組合法人の事案ですが、総会で大規模修繕工事の決議がなされたものの、ある事情から、その後、大規模修繕工事の一部を保留する決定を理事会が行い、実際に保留された工事の実施を見合わせたところ、これを不服とする区分所有者Ａが理事らに対し、債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償などを請求したというものです。当時の事情としては、規約に反して専有部分（店舗）前の共用部分に室外機や看板を設置していた区分所有者Ａが、工事に協力する条件としてその規約違反状態の容認を求めるなどしたために、その店舗前の共用部分のタイル張替工事を断念せざるを得なかったようです。

 この事案において、裁判所は、「本件修繕工事については、総会が実施することを議決したが、理事会は、すべてにおいてその執行（実施）が義務付けられたというものではなく、執行（実施）する権限が授与されたものというべきであり、理事会が本件修繕工事を実施するにあたっては、理事会に一定の裁量が認められているというべきである。」と説示した上で、本件では裁量の逸脱は認められないなどと判断して、区分所有者Ａの請求を棄却しました（東京地裁Ｈ２４.３.２８　判例時報２１５７号５０頁）。

実務的には、本件のような場合に限らず、理事会にある程度の裁量があることを前提にマンション管理が行われておりますが（そもそも理事会等に一定の裁量を認める内容の総会決議となっているケースも多いと想像されます）、判例時報の解説によれば、「マンション管理組合の理事会に裁量があることを明示した初めての裁判例」であるとのことです。なお、この判決では、理事会が「管理組合の執行機関である」と明言していますが、この点は議論の余地があるでしょう。

定期建物賃貸借を行おうとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」とされていますが（借地借家法３８条２項）、これまで、この交付される書面が賃貸借契約書と別個のものでなければならないかについて、見解が分かれていました。

この点について、最高裁第一小法廷は、平成２４年９月１３日、「法３８条２項所定の書面は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」と結論付けました。

この結論を導く過程で、借地借家法３８条の規定の構造及び趣旨が示されていますが、その内容については議論の余地があるように思われます。

本日、国土交通省から「平成 24 年 8 月末より、年間約 30 万件の住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別に毎月の不動産価格を指数化した「不動産価格指数(住宅)」の試験運用を開始する。」との発表がありました。この不動産価格指数（住宅）は、国際指針に基づいて作成されていることから、不動産市場の動向を適時に国際比較することが可能になるとのことです。なお、不動産価格の動向に関する指標としては、他に東証住宅価格指数があり、この二つの指数が示す動向を見比べるのも面白いかもしれません。

先週の土曜日に上場企業の役員を対象にした研修があり、会社法の研修の一部を担当しました。他社の不祥事事例や会社法改正の動向を中心に話をしました。役員の方には会社法以外の研修も予定されており、役員の大変さを垣間見た一日でした。

国土交通省が設置した「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」は第６回を数えることとなり、標準管理規約等の具体的な改正案を意識する段階に入りました。ただ、外部専門家の活用という大きな問題についての基本的なビジョンはよく分かりません。公表されている資料によれば、日本では、外部専門家が管理組合の外から助言という形で関与するのが標準的であるのに対し、英国、米国、フランス、イタリアでは、外部専門家が管理組合の組織内で（例えば、理事・監事・管理者等に就任して）一定の役割を果たしているスタイルと整理されています。日本が中長期的にどの国の制度を参考にして、どのような管理方式を目指すかは今後の課題となりそうです。

良し悪し又はその必要性の有無は別にして、外部専門家による理事・監事・管理者等への就任という方向性は、日本でも結構受け入れられるのではないかと想像しています。利害が渦巻く中で、議論し、物事を決めることは楽な作業ではありません。マンションの今とその先（その４）で述べた「素人でもマンションの管理ができるのか」という議論とは別に（即ち、素人でもマンションの管理ができるとしても）、誰しもできる限りストレスのかかることは避けたいという気持がある以上、外部専門家による理事・監事・管理者への就任という潜在的なニーズは高いと考えます。外部専門家の活用の副作用として、区分所有者の更なる株主化（又は投資主化）が進むかもしれません。

国土交通省が設置しました「不動産流通市場活性化フォーラム」は、６月２８日、これまでの討議の結果を提言という形で公表しました。そこでは様々な提言がなされていますが、その一つに不動産流通の促進のための「税制支援」がありました。地味（？）な話ですが、税金がどのようになるかは現実の世界では大事なことです。日本税理士会連合会も、同日、「平成２５年度・税制改正に関する建議書」を理事会で決議し、公表しましたが、この建議書の中でも、「土地建物等の譲渡損益は、他の所得との損益通算を認めること。」などが盛り込まれています。

６月下旬は多くの企業が株主総会を開催する時期です。株主総会と言えば、決議事項がつきものですが、決議事項のない株主総会（報告事項のみの株主総会）の運営に携わったことがありました（結構貴重な経験です）。決議事項がなければ、検討課題が少なく、準備作業の負担が軽減されるようにも思えますが、決議事項がないことによってクローズアップされる問題もあって、運営担当者の負担は例年とそう変わらないという印象でした。

国土交通省が設置した「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の第４回検討会までの資料及び第２回検討会までの議事録に目を通しました。検討会での議論を追うなかで、改めて、「素人（平均的な区分所有者）でもマンションの管理ができるのか」という問いに結構真剣に向き合うことになりました。「できる」ということであれば、外部専門家の関与は例外的となり、「できない（又は困難）」ということであれば、原則外部専門家に関与させるべきだ、という流れになります。勿論、マンションの規模や特別な出来事・状況（大規模修繕工事や内部対立の有無）等を踏まえ、個別・具体的に検討することは必要で、一般論として「素人でもマンションの管理ができるのか」について答えよ、というのはやや乱暴な質問ではありますが、あれやこれやと考える中で、問題の所在が整理できますので、一度自分の頭で考えることをお勧めします。「いままで」と「これから」とでは事情が異なり、結論も異なるという意見もあるかもしれません。皆さんは、どのようなご意見でしょうか。

周到な準備のもと、建築基準法等の法令の規定に適合しない建物（違法建物）を建築しようとした悪質な違法建築事案において、その請負契約の有効性に言及した最高裁判例が登場しました。最高裁第二小法廷は、平成２３年１２月１６日、違法建物の建築が著しく反社会性の強い行為である場合、その建築を目的とする請負契約が、公序良俗に反し、無効であると判断しました（判例時報２１３９号３頁）。なお、この判決では、違法建築部分を是正する内容の追加的工事（の契約）については、反社会性の強い行為とは言えないとして、その部分の請負代金を請求できる可能性を認めるなど、結論の妥当性を考慮しつつ、無効となる範囲と有効となる範囲の線引きを丁寧に行おうとしています。この種の紛争（要は、悪い者同士の争いです）を処理するに際しては、最も悪い当事者が得することがないようにするとの視点は重要です。

本日、放映されましたＮＨＫスペシャル「シリーズ日本再生」では、「インフラ危機」がテーマでした。高度成長期に整備されたインフラが一斉に老朽化し、その維持・更新が大きな問題になっています。維持・更新するためには莫大な資金が必要ですので、その財源が確保できなければ、崩壊するのを待つか、これまでとは別の道を探すなどの工夫するほかありません。

このような状況は、住宅という分野でも同様です。国土交通省が設置しました「建築法体系勉強会」が、先日、検討結果をとりまとめましたが、その中で「建築法体系に係る現状と課題」として「不良化した建築ストックへの対応」について言及がありました。簡単に紹介しますと、「住宅の空き家率が13%に達する中、維持保全が適切に行われずに質が低下し、結果として、保安上危険、あるいは衛生上有害な状態に至るケースが発生しており、保安上危険である等の理由で行政庁から必要な措置を講じるよう勧告・命令等を受ける案件は年間10〜30件程度に上っている。建築ストックの成熟化が進行する中、今後はそのような不良化した建築ストックの解消を強力に推進する必要があると指摘された。」と述べられています。

ＮＨＫスペシャルの中でも議論されましたが、私達に与えられた時間はそうはない、ということです。